Prečo by ju mal vyhotovovať právnik?
Kúpna zmluva je zmluva, ktorou sa predávajúci zaväzuje previesť vlastnícke právo k nehnuteľnosti na kupujúceho a kupujúci sa zaväzuje zaplatiť dohodnutú kúpnu cenu.
Jej náležitosti upravujú viaceré právne predpisy a je nevyhnutné sa nimi držať. Vo všeobecnosti platí úprava podľa:
- Občianskeho zákonníka
- Zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov(v prípade bytov)
Túto definíciu poznáme všetci, no je potrebné vedieť na čo všetko si dať pozor. Bez KZ sa proces predaja či kúpy zastaví prakticky na každom kroku, od banky až po zápis do katastra nehnuteľnosti.
Tento článok vás prevedie náležitosťami správne napísanej KZ pre hladký a bezpečný obchod.
Každá KZ musí obsahovať:
- ZMLUVNÉ STRANY
Údaje o predávajúcich a kupujúcich (meno a priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalé bydlisko, štátna príslušnosť).
*V prípade ak predáva alebo nadobúda nehnuteľnosť firma, uvádzajú sa údaje firmy.
- PREDMET ZMLUVY A VYMEDZENIE PREDMETU PREVODU
V tejto časti je potrebné vymedziť o akú nehnuteľnosť sa jedná (byt/dom/pozemok/chata).
Údaje je potrebné zadefinovať priamo z katastra nehnuteľností – list vlastníctva konkrétnej nehnuteľnosti:
- BYT: č. vchodu a bytu, poschodie, súpisné číslo, číslo parcely, podiel, ulica, mesto/obec, katastrálne územie, okres, číslo listu vlastníctva
- DOM: súpisné číslo, číslo parcely k domu a ku pozemku, m2, číslo listu vlastníctva, spoluvlastnícky podiel
Link: „ https://kataster.skgeodesy.sk/eskn-portal/ „
- POPIS A ROZLOHA NEHNUTEĽNOSTÍ
Podrobnejší popis predmetu prevodu ( počet izieb, príslušenstvo, m2).
*V prípade predaja bytu sa uvádzajú aj zákonom definované časti bytu, zariadenia a príslušenstva bytového domu.
- KÚPNA CENA A SPÔSOB JEJ PLATENIA
Kúpna cena musí byť presne zadefinovaná, na ktorej sa obe strany, a je potrebné ju v zmluve rozdeliť na časti, akými sa bude vyplácať v skutočnosti:
- výška rezervačného poplatku
- vlastné zdroje
- peniaze z banky
V prípade ak sa vypláca peniazmi kupujúceho existujúce záložné právo hypotéka predávajúcich (hypotéka), ktorou je zaťažená predmetná nehnuteľnosť, uvádza sa jej presná výška na základe „vyčíslenia“, teda potvrdenia o predčasnom splatení hypotéky z banky.
Pre banku je veľmi dôležité uviesť do kúpnej zmluvy existujúce záložné právo, ktorým je predmetná nehnuteľnosť zaťažená, a ktoré sa má hypotekárnym úverom kupujúcich vyplatiť, pretože to uvádza do podmienok čerpania hypotéky.
V tejto časti je potrebné uviesť číslo účtu úveru, tzv. zberný účet nie účet predávajúceho.
- NADOBUDNUTIE VLASTNÍCTVA
V tomto bode je potrebné uviesť, kedy sa kupujúci stane novým vlastníkom nehnuteľnosti. Zo zákona sa vlastnícke právo nadobúda dňom právoplatného rozhodnutia príslušného Okresného úradu.
- TECHNICKÝ STAV NEHNUTEĽNOSTI & VYHLÁSENIE PREDÁVAJÚCICH A ODOVZDANIE NEHNUTEĽNOSTI
Veľmi dôležité body, v rámci ktorých predávajúci vyhlasuje, že na nehnuteľnosti nie sú závažné závady, poškodenia, žiadne dlhy, vecné bremená alebo iné ťarchy a kupujúci vyhlasuje, že sa pred uzatvorením kúpnej zmluvy oboznámili so stavom nehnuteľnosti.
Uvedie sa tu aj odovzdanie nehnuteľnosti v konkrétnom dátume a v stave, na akom sa strany dohodli.
Tento bod chráni obe strany pred možnými skrytými závadami, ktoré by mohli viesť k odstúpeniu od zmluvy.
*Uvedú sa do KZ iba ťarchy, o ktorých kupujúci vedel v dostatočnom predstihu.
- ODSTÚPENIE OD ZMLUVY
V tomto bode sú zadefinované podmienky odstúpenia od zmluvy, ktoré sú však možné výlučne z dôvodov uvedených v zákone alebo v kúpnej zmluve, následky a spôsob odstúpenia.
- ZÁVEREČNÉ USTANOVENIA
Počet vyhotovení, podpisová časť a iné.
Moje odporúčanie:
- KZ si nikdy nevytvárajte AI ani sami pokiaľ nemáte príslušné právnické vzdelanie.
- Pred kúpou nehnuteľnosti dbajte na jej dôslednú obhliadku, prípadne si dohodnite opakovanú obhliadku ( prizvite si odborníkov)
