Vyhotovenie znaleckého posudku znalcom je nevyhnutné pre klientov, ktorí chcú kúpu nehnuteľnosti financovať formou hypotéky. Znalecký posudok je odborné ohodnotenie hodnoty nehnuteľnosti, kde znalec vyhodnocuje:
- technický stav nehnuteľnosti
- lokalitu a jej atraktivitu
- výmeru, dispozíciu, príslušenstvo
- trhové ceny porovnateľných nehnuteľností
Ku vyhotoveniu znaleckého posudku je vždy potrebné dodať:
- potvrdenie veku stavby
- titul nadobudnutia (zmluva, na základe ktorej nadobudol predávajúci nehnuteľnosť)
- údaje objednávateľa
Znalec by sa na znalecký posudok mal objednať hneď po podpise rezervačnej zmluvy alebo zmluvy o budúcej zmluve, pretože jeho vyhotovenie je veľmi individuálne a môže trvať 1 deň ale aj 2 týždne.
Prečo ho potrebuje banka?
Banka skúma akú hodnotu má nehnuteľnosť nielen podľa kúpnej zmluvy, ale aj podľa ohodnotenia znalca. Vychádza zo všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a na základe toho poskytne kupujúcemu 80% alebo 90% financovanie.*
*Niektorým bankám stačí PDF a HYP súbor, iné si vyžadujú jeho tlačenú formu.
Toto však neplatí pre hotovostných klientov, pretože financujú kúpu nehnuteľnosti z vlastných finančných prostriedkov. Pre lepší odhad v cene si ho samozrejme môžu vyhotoviť.
Banka môže výšku ohodnotenej nehnuteľnosti znížiť.
Banka môže hodnotu podľa znaleckého posudku znížiť v prípade ak znalec určí vysokú hodnotu nehnuteľnosti. Ak sa to supervízorom v banke po preskúmaní nehnuteľnosti a jeho ceny v znaleckom posudku nepozdáva, jednoducho cenu neakceptujú a znížia ju po vyhodnotení stavu a lokality nehnuteľnosti.
Čo v prípade ak sa kúpna cena nezhoduje so znaleckým posudkom?
Áno, aj takéto situácie môžu nastať. V tomto prípade vychádza banka vždy z nižšej z hodnôt, čo znamená, že ak je kúpnej zmluve uvedená suma za nehnuteľnosť 170.000€, ale v znaleckom posudku je suma 190.000€. Banka vychádza zo sumy 170.000€, ktorá je v kúpnej zmluve a z tejto sumy poskytuje kupujúcemu hypotéku.
*Platí to aj v prípade, ak by bola nižšia suma uvedená v znaleckom posudku v porovnaní s kúpnou zmluvou.
Pri kúpe nehnuteľnosti sa najčastejšie hovorí o kúpnej zmluve, hypotéke či katastri. Jedným z kľúčových dokumentov, najmä pri financovaní hypotékou, je však znalecký posudok, ktorý môže zásadne ovplyvniť celý obchod.
Moje odporúčania:
- Znalecký posudok rieš včas, znalci sú vyťažení, a je potrebné ich objednávať v predstihu.
- Ak spolupracuješ s maklérom alebo finančným sprostredkovateľom, vyrieši to za teba, pretože v tom má prax a prehľad
- Ak z nejakého dôvodu kúpa nehnuteľnosti neprebehne nezúfaj, vieš ho ďalej predať inému záujemcovi a neprídeš o € za znalecký posudok, pretože je platný 1 rok od vyhotovenia.
- Znalecký posudok by mal vždy platiť kupujúci, pretože ho potrebuje na schválenie hypotéky. Ak by mal dostatok vlastných zdrojom na kúpu nehnuteľnosti, tento výdavok by nevznikol.
