Kedy stačí podpísať rezervačnú zmluvu, a kedy je potrebná zmluva o budúcej zmluve?
Pri predaji alebo kúpe nehnuteľnosti sa často stretávame s pojmami rezervačná zmluva a zmluva o budúcej kúpnej zmluve. Kedy je vhodnejšie sa rozhodnúť pre podpis jednej alebo druhej? A čo nastane, ak sa podmienky nenaplnia?
Keď predávate alebo kupujete nehnuteľnosť/pozemok vždy sa dostanete do momentu, keď sa musíte rozhodnúť: podpísať len rezervačnú zmluvu, alebo rovno záväznú zmluvu o budúcej kúpe, teda zmluvu o budúcej zmluve?
Týchto pár rozdielov Vám objasní, kedy sa rozhodnúť, pre ktorú zmluvu a čomu sa vyvarovať.
REZERVAČNÁ ZMLUVA – KRÁTKODOBEJŠIA “POISTKA“
Rezervačná zmluva je ako taký malý zámok na dvere bytu. Kupujúci si byt „rezervuje“ na určitý čas a predávajúci súhlasí, že ho nepredá niekomu inému.
- Účel: Dáva kupujúcemu čas získať financovanie (napr. hypotéku) alebo si vybaviť ostatné náležitosti potrebné k predaju, zatiaľ čo má predávajúci istotu, že je kupujúci seriózny.
- Riziko: Predávajúci môže stratiť rezervačný poplatok, ak kupujúci odstúpi z vážneho dôvodu.
„Osobne vidím, ako niektorí moji klienti nevedia rozdiel medzi spomínanými zmluvami. Vtedy nastupujeme my, a s prihliadnutím na individuálnosť obchodu odporúčame jeden alebo druhý typ zmluvy.“
ZMLUVA O BUDÚCEJ KÚPNEJ ZMLUVE – ZÁVÄZNÁ A BEZPEČNEJŠIA
Zmluva o budúcej kúpnej zmluve, ktorej náležitosti upravuje Občiansky zákonník §50a je prejav vážnejšieho záujmu. Stanovuje presné podmienky, za ktorých dôjde medzi kupujúcimi a predávajúcimi k podpisu kúpnej zmluvy v budúcnosti.
- Účel: Ideálne pri kúpe novostavieb alebo pri zložitejších transakciách, kde je potrebné splnenie viac podmienok (napr. kolaudácia bytu, výstavba projektu, hypotéka naviazaná na viac podmienok, vysporiadanie právnych alebo stavebných záležitostí).
- Riziko: Ak sa podmienky nenaplnia, môže nastať odstúpenie od zmluvy, uplatnenie sankcií, náhrada škody a v krajných prípadoch to môže skončiť aj na súde.
Príklady:
| Situácia | Rezervačná zmluva | Zmluva o budúcej zmluve |
| Rýchly predaj/kúpa | X | |
| Hotovostný klient* | X | |
| Vybavenie hypotéky | X | |
| Developerský projekt | X | |
| Hypotéka + vyplatenie iných záväzkov z oboch strán | X | |
| Naviazaný PREDAJ – KÚPA | X |
*častokrát sa podpisuje priamo Kúpna zmluva
Ak však nastane situácia, že sa do doby uvedenej v zmluve o budúcej zmluve nepristúpi k podpisu kúpnej zmluvy, môže sa dotknutá zmluvná strana domáhať na súde, aby súdne rozhodnutie nahradilo vyhlásenie vôle. Inými slovami, môže súd nariadiť strane, ktorá nedodržala lehoty, nariadiť, že nehnuteľnosť musí kúpiť alebo predať.
To sa nevzťahuje na situácie, kedy sa okolnosti zmenili natoľko, že nie je možné vyžadovať od zmluvnej strany uzavretie kúpnej zmluvy. Napríklad nehnuteľnosť vyhorela.
Moje odporúčania
- Trvajte na zaslaní návrhu akejkoľvek zmluvy v dostatočnom časovom predstihu.
- Detailne si prejdite s realitným maklérom/právnikom čo podpisujete.
- Nebojte sa navrhnúť zmeny/doplnenie v zmluvách.
